2012年服裝零售業地產發展前（qián）景調查分析

　　2011年，大環境（jìng）的變化對中國商業地產的發展產生了較（jiào）大影響。從（cóng）運營角度來講，的購物中心績效增長非常明顯，對城市商（shāng）圈（quān）的貢獻顯著提升。從開發層麵來看，各種資本轉戰商業地（dì）產領域，也使這一領域呈現白熱化（huà）競爭。
　　
　　剛剛進入（rù）2012年，商業地產的開發依然有增無（wú）減，很多購物中心（xīn）新地標（biāo）也（yě）紛紛拔地而起。近日，在“2012商業地產發展新趨勢”論壇上，中國購（gòu）物（wù）中心產業資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業總經理楊敬玉、副（fù）總經理石盛發，一同探討（tǎo）了2012年商業（yè）地產開發新趨勢。
　　
　　各（gè）路資（zī）本紛紛（fēn）進入零售商減緩開店步伐
　　
　　2011年住宅地產因受到限購政策影響而放慢了發展步伐，商業地產的開發形（xíng）勢則非常好。2012年，您認為商業地（dì）產的開發將會呈現什麽新現象？
　　
　　郭增利：從去年的發展形勢來看（kàn），今（jīn）年中國（guó）零售地（dì）產的金融意識在（zài）逐漸（jiàn）強化，這是一個好現象（xiàng），也算是在特定發展階段出現的模式。同時，也意味著各路資本都在搶進商業地產，尤其是零售（shòu）地產。
　　
　　從大環境來看，限購（gòu）令直接導致了住宅地產商的目標轉移，他們認為自身在住宅領域施展本領的空間被擠壓（yā），便進入（rù）到了商業地產的開發。另外，很多金融（róng）機構在開發商特別需要資金去解救時，也用這樣的機會進入到了商業地產領域。而零售商進（jìn）入商業（yè）地產則（zé）顯得很被動，是因（yīn）為他（tā）們（men）跟零售房地（dì）產開發（fā）商在（zài）合作（zuò）過程中（zhōng），遇到了租（zū）金（jīn）上的巨大瓶頸(租金（jīn）上漲)，所以零售集團未必願意進（jìn）入到地產（chǎn）開發中（zhōng）來。由（yóu）於零售地產開發商的不專業，在一（yī）定（dìng）程度上反而擠壓了零售商的收益。
　　
　　您（nín）剛剛提到了（le）零售商被迫進入商業地（dì）產（chǎn）的開（kāi）發，您怎麽看待這一（yī）現象？對整個市場環境來說，有哪些影響？
　　
　　郭增利：從我們對2011年整體的形勢判斷（duàn），發現一個有意思的現象，就是零售商開店的步伐會明顯減緩，這種現象在今年上半年會有明顯體現。
　　
　　從整個行業發展背景來看，2012年開發商的（de）招商形式可能會比較嚴峻。因為雙方（fāng）是合作（zuò）的關係，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環境下，會對（duì）購物中心商業地產的招商產生（shēng）影響。在這種情況下，零售商會追求更加（jiā）安全的開店策略。接下來（lái）就會出現一個我們不太願意看到的情況，就是開工麵積很大，開業麵積並（bìng）不一定大。
　　
　　近日，在我（wǒ）們發布的2012年到2013年的報（bào）告中，次用了另外一（yī）種方法理解開業數量，就是按照開工麵積的60%(假設數量)來計算。為什麽要用這樣一種相對讓（ràng）大家緊張的心態看待市場，就是因為零售商開店的數量（liàng）在2012年正逐漸（jiàn）減緩。
　　
　　我們這幾年（nián）在北京也看到了很（hěn）多購物中心收購並購的案（àn）例，請您講一下（xià）資本市場對購物中心的進入是什麽樣的考量？
　　
　　楊敬玉：現在如果說各類資本市場進入，不如說（shuō）各種行業背景的企業都在進（jìn）入購物中心產業，因為現在還沒有達到資本進入這個產業發力的程度。
　　
　　資本進入一定有他自（zì）己的方式，而不是（shì）企業直接投資的方式（shì）。當資本進入時，其所有金融產品都已是經過設（shè）計的，沒有任何漏洞。也就是說（shuō）並購的購物中心已經（jīng）是規劃得非常好，並符合他未來經營產品的收益率。而且，購物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個完整的產業鏈。實際上，現在買賣購物中心（xīn）還很不成熟。目前還沒有（yǒu）看到資（zī）本（běn）並購的典型案例，大多數並購隻是不同行業（yè）背景的企業在（zài）進行產品買賣。
　　
　　石盛發：購物中心（xīn）的價（jià）值是一（yī）個完（wán）整產業鏈的體現。通過開發、投資、兼並（bìng）收購、營運後，更後（hòu）環節一定是資本運作，並不是購物中心開發了（le）就完事了。我們在營運階段，隻是提（tí）升營運價值，在下（xià）一環節，一定是通過資本運作提升資本價值。
　　
　　發展進入快車道（dào）理性開發更重要
　　
　　縱觀2011年整個行業，您對2012年購物中心的發展在哪些方麵有所（suǒ）期待（dài）？
　　
　　石盛（shèng）發：2011年（nián），很多傳統的（de）零售商，包括百貨、超（chāo）市也在陸續進入購物中心行業。還有一（yī）些購物中心的業主比較複雜（zá），很多和住宅、零售（shòu）無關的企業也在進（jìn）入這個行業，所以國內購物中心行（háng）業是在一個比較複雜的狀態下（xià）運作。
　　
　　從2012年開始（shǐ），國內購物（wù）中心進入了一個快速發展時期。從2002年到現在整整十年（nián），很多以前開（kāi）業的購物中心在陸續做（zuò）調整。一是由於市場（chǎng）變（biàn）化（huà），二是因為早期開發的購物中心在認（rèn）識方麵還（hái）不夠全麵。此外（wài），2011年（nián）、2012年（nián）已開業的購物中心也在謀求一種突圍和良性發展。我更期待這（zhè）些購物中心在效益方麵有大的突破，能找準自己的變革道路。
　　
　　在您看來，什麽樣的購物中心才能稱得上的購物中心？
　　
　　郭增利：在國內，好的購物中心坪效標（biāo）能達到6萬元（yuán）左右。現在國內共有2795家購物中心，經過分析，有200個可以稱得上的（de）購物中心，還不到總（zǒng）數的（de）10%，這個比例是偏低的。所以通過專（zhuān）業運作把中國購物中（zhōng）心的綜合質量提升上來是現階段的目標（biāo）。
　　
　　除（chú）了（le）數字（zì）上（shàng）的標準外，我（wǒ）認為能夠成功進入這個市場、又能成功（gōng）退出這個市場的項目（mù）就是好項目，這也（yě）是購物中心（xīn）金融法則。你選擇一個很（hěn）好的時機，用很專業的方法（fǎ）把一個項目（mù）投入到市場中並被消費者、社會和市場接受，這已是（shì）成功（gōng）的步。反過來，假定這（zhè）個（gè）項目能夠更終體現它的經營價值，那麽金融機（jī）構也會願意買你的項（xiàng）目。等這時再來看這（zhè）個項目時，可以說它是成功的。
　　
　　未來，本土購（gòu）物中心的（de）發展應避免哪些問題的出現？
　　
　　郭增利：2012年，雖然行業從（cóng）增量上比較樂觀，但我們不能光（guāng）看數量，還要看開（kāi）業比重到底有多少，哪些項目是優質項目（mù），哪些又（yòu）是讓零售商非常歡迎的項（xiàng）目，哪（nǎ）些是老百姓（xìng）比較接（jiē）受的項目。
　　
　　實際上，中國購物中心的問題出（chū）現在結構方麵。中國的城市化進程造成了項（xiàng）目之間的惡性競爭，使大家的生存空間都受到了（le）擠壓。在整個購（gòu）物中心結構、零售地產的產品結構出了問題之後，大（dà）家應該認真思考：是不是數量過多（duō）？是不是盲目開發？是（shì）不是（shì）缺乏細致規劃？假如（rú）本土購物中心都是按照（zhào）這（zhè）種理（lǐ）念做全盤策（cè）劃（huá）、招商、營運、籌劃，就不（bú）會出現過熱、質量很差的問題？所以我們要從源頭上理性（xìng）看待這些問題（tí），特別是（shì）在2012年，整個行業應有一種更高層次的認識。
　　
　　“去主力店”呈趨勢尋（xún）求差異是關鍵
　　
　　去年太平洋百貨的撤出引發了一些行業性思考，未來，會不會呈現百貨業慢慢消退（tuì）、購物中心占（zhàn）主導地位的現象？整個行業又將呈現什麽新（xīn）特點？
　　
　　楊敬玉：其實，早在2005年富安百貨（huò）的撤場已經拉開了序幕，就是購物中心開（kāi）始“去主力店化”。去（qù）主力店化是指購物中心把（bǎ）以往（wǎng）作為傳統主力店的百貨和專櫃超市撤出或減少經營麵積，也就是不以百貨公司為核心，超市也在逐漸小型化。
　　
　　其實，購（gòu）物中心需要（yào）的（de）是（shì）能夠起主力店作用的商鋪，並不是非要一（yī）個百貨公司做主力店。因為購（gòu）物中心本身就可以把傳統的男服商場（chǎng）、女服商場、化妝品商場、鞋帽類商場進行一係列組合（hé），這樣就把百貨公司變成了一係列組合形式的次主力店。
　　
　　對購物中心來說，這種形式（shì）能起到過去傳統主力店的作用，吸引非常多的人流（liú）來。同時，還有一個好處，就是拆分後（hòu）的店麵積小了，租期縮短，租金可以提高，購物中心坪效或者總體效益會顯著上升。
　　
　　郭增利：國外的購物中心和百貨店（diàn）一定（dìng）是業主和主（zhǔ）力店的關係。之所以（yǐ）國內購物中心會出現去百貨的現象，而且很多高水平購物中心（xīn）根（gēn）本不會和（hé）百貨店合作（zuò），是因為國內百貨店引（yǐn）進的所有合作夥伴、零售（shòu）商、品牌商（shāng）與購物中心要（yào）引進的品牌商是雷同的。
　　
　　本土購物中心的快速發展，是否會（huì）觸（chù）動（dòng）百貨店改變目前的聯營模式呢？
　　
　　郭增（zēng）利：這是一個（gè）很大的課題，現在還不能（néng）下定論。百貨店總之要開店，開店存在兩種模式，一種是開到別（bié）人的購物中心裏，第二種是自己建。而（ér）我們的（de）優勢應該是通（tōng）過經營創造效益，更不是說投入多少資金建一棟房（fáng）子、一座商場。
　　
　　一個行業（yè）要（yào）發展，必（bì）須要遵循行業的（de）基本（běn）規則。既然真正的百貨店應該采取（qǔ）“采購製”，那麽我們（men）也許會用十年甚至二十（shí）年去順應這種形式，但能不能更終實現這（zhè）種模式的轉化我還不敢肯定。假若百（bǎi）貨店想跟購物中（zhōng）心有很好合作，就應該加（jiā）緊思考這方麵（miàn）的問題。比如，百（bǎi）貨店作為主力店（diàn），跟購物中心的招商品牌之間能不能形成差（chà）別。我們身邊已有一些成功的案例，像萬象城和尚泰（tài）百貨，尚泰（tài）百貨經（jīng）營的都是尚泰的（de）品牌，它就能和萬象城形成很（hěn）好的組（zǔ）合。
　　
　　2011年是個特殊的年份，伴隨著住宅地產的調整和限製，整個商業地產呈現出急速井噴的現象，很（hěn）多人高呼“中國商業地產的春天來了”。於是，一個有趣的現象出現了，就是“跨界”來（lái）襲：住宅地產商轉向商業地產商，商業地（dì）產商逐步轉（zhuǎn）向商業資（zī）源運作，比如說寶龍旗下的（de）寶萊百貨，世茂開始做世茂（mào）影院、世茂百貨等（děng）等。
　　
　　與此同時，一些限製商業地產（chǎn）發展的瓶頸隨之（zhī）產生（shēng）。其中（zhōng），更突出的兩個問題便是資金缺乏和對商業認知的不足。眾所周知，做商業地產需（xū）要耗費大量財（cái）力，它的（de）金融模式，包括資金鏈搭建往往起到關鍵性作用。
　　
　　另外，困擾開發商的就是對商業平台的認識不夠全麵，以致造成對定位的盲目跟隨性（xìng）。簡單來說，住宅相（xiàng）對比較簡單，就是開發（fā）商和消（xiāo）費者的二元關係。而商業會比較複雜，商業鏈（liàn）很長，定位、設計、招商、運營這幾個環節必須要做到有效組合。任何一個環節出現問題（tí），都會對更終項目價（jià）值鏈帶來不利影響，所以現階段，怎樣才能解決（jué）資金（jīn）問題和提高對商業平（píng）台的認知就成為商業地產商的必修課題。
　　
　　2012年（nián），商業地（dì）產的發展將迎來黃金期，但風險與機遇同樣大，所以希望商業地產的從業者能夠慎思明辨。